Приемка квартиры в новостройке

В прошлых статьях мы поделились опытом с вами, что необходимо сделать в новой квартире в первую очередь, а именно «Звукоизоляция квартир» и «Остекление вторым контуром».
Если вы ещё не прочитали их, то перейдите по ссылкам выше и обязательно прочитайте.

Однако мы упустили одну немало важную деталь – сам процесс приёмки новой квартиры. Поэтому мы приняли решение исправиться и описать всё очень подробно, ведь принятие квартиры у застройщика это не простая формальность – если вы купили её для себя, то она превратиться в родное гнёздышко на длительное время и ничего не должно омрачать этой радости. Если же вы вкладываете денежные средства в долёвки, то уже знаете, что приемку квартиры у застройщика подробно описывают статьи 7 и 8 «ФЗ закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов», поэтому обязать застройщика исправить недостатки бесплатно можно и нужно на вполне законных основаниях.

 

Большинство из вас не учились на юрфаке университета, но наверняка знаете, что вас, как покупателя, защищает большое количество законов. По-хорошему, изучить договор, проектную декларацию, заключение экспертизы и различные разрешения вы должны были ещё до покупки квартиры. Обязательно проверьте, что всё по закону. Перед приемкой нужно еще раз хорошо прочитать договор и освежить память. Изучить проектную документацию. В этих документах должно быть всё о вашей квартире – материалы стен, пола, отделка, производитель и конфигурация окон, планировка квартиры и расположение несущих конструкций, и вент. каналов, расположение мокрых зон. Кстати, про подъезд и придомовую территорию там тоже должна быть информация.

Знание закона ФЗ №214

Вот что должен сделать застройщик до передачи квартиры:

1. Получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Передача объекта долевого строительства осуществляется только после его получения.

2. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать вам инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

3. Уведомить вас о готовности передать объект письмом с уведомлением о вручении, с описью вложения, лично под расписку. Не менее, чем за месяц или, в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи

4. В течение 7 дней вы должны приступить к процессу принятия. Если других нет других условий в договоре долевого участия. Таким образом, вам необходимо подтвердить намерение принять вашу квартиру. Например, записаться на приемку. После этого есть 2 месяца, чтобы принять квартиру. Если за 2 месяца после уведомления вы не придете — застройщик подпишет односторонний акт приемки, то есть передаст вам квартиру без вашего участия. Что, согласитесь, совершенно вас не устраивает.

Некоторые нечистые на руку застройщики с помощью всяческих хитрых уловок не хотят честно передавать квартиры и устранять обнаруженные недостатки. Например, сообщают, что на приемку большая очередь и записывают вас через 2 месяца и 1 неделя. А потом, пользуясь законом, подписывают акт в одностороннем порядке. В такой ситуации нужно сразу направить претензию застройщику или обратиться к юристу.

Что взять с собой на приемку квартиры

1. Паспорт, договор, несколько копий плана квартиры.

2. Планшет, несколько листов бумаги, ручки или карандаши.

3. Мел или маркер, бумажный скотч. Необходимо будет помечать, где косяки и сюрпризы от застройщика – клеить скотч и писать на нем пометки, обводить царапины и окалины на стеклопакетах.

4. Тестер электричества или небольшой электроприбор и лампочку (проверить напряжение).

5. Зажигалку, свечку или спички. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, о6наружить сквозняки и щели.

6. Хороший фонарик. В помещениях без остекления всегда темно, а мощности света от телефонов может оказаться недостаточно.

7. Измерительную рулетку минимум на 5 метров. Если есть лазерная, то тоже берите, проверьте только батарейки или аккумуляторы сначала.

8. Уровень минимум на 1 метр. В леруа-мерлен меньше чем за 500 рублей можно купить. И это не реклама леруа!).

9. Стремянку или табурет.

10. Сменную одежду или хотя бы большой пакет. Личный опыт показывает, что гарантированно измажетесь, особенно, если вы одеты в осенне-зимнюю одежду.

Приёмка квартиры в новостройке

Мы перечислили необходимый минимум. Наши дизайнеры интерьера используют еще несколько специальных приборов. Покупать такие не обязательно, но, если вы планируете принимать квартиру самостоятельно, какие-то из них можете взять в аренду или у знакомых строителей-монтажников:

  • Тепловизор (актуален только в холодное время года, для проверки наружных стен и оконных блоков на промерзание)
  • Лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки стен и полов (с развёрткой луча 360° в обеих плоскостях)
  • Индикатор электромагнитных излучений (от 1000 рублей на али)
  • Газоанализатор и дозиметр (лично нам ни разу не пригодились, но вы смотрите сами)

Как пользоваться приборами мы описывать не будем – ютуб и гугл в помощь. За пару тройку вечеров можно понять, а если не хотите тратить свободное время, то обратитесь за помощью в приёмке новой квартиры к профессионалам, или возьмите с собой друга строителя, с намётанным глазом.

 
Лазерный нивелир - всего один компактный прибор заменит вам сразу несколько инструментов

 

Подготовка к приёмке

1. Обязательно совладайте со своими эмоциями и успокойтесь. Необходимо запомнить, что желание поскорей получить ключи в дальнейшем может очень дорого обойтись – всегда лучше не подписать с первого раза акт приёмки – передачи, чем потом выявлять и справлять косяки за собственный счёт.

2. Обязательно запомните, что проверять столько, сколько нужно вам – это ваше законное право. Даже если вы очень долго ждали ключи и само событие для вас волнительное не нервничайте и не позволяйте вас торопить, даже если будете проверять целый день.

3. Обязательно записывайте каждый дефект, даже самый незначительный, тем более, если вам говорят, что «это ерунда», «так у всех», «а на 7 этаже там вообще….». Запомните – если не заявите о проблеме, вам никто ничего не исправит!

4. Обязательно распечатайте заранее копию плана квартиры. Когда будете принимать, нужно будет сравнить площадь и проверить на месте ли все перегородки. Если их нет, возможно, придется еще и заплатить за увеличение общей площади .

Приемка квартиры

Передача квартир в новом доме обычно происходит по подъездам и по этажам. Квартиру может принимать либо сам дольщик, либо его доверенное лицо. При себе необходимо иметь оригинал договора долевого строительства, со всеми приложениями и паспорт, а если приемку квартиры осуществляет третье лицо, ему будет необходима нотариальная доверенность. В обязательном порядке участвует в процедуре приемки квартиры в новостройке представитель компании-застройщика. Не ключник/консьерж/охранник снизу, подсовывающий вам визитки бригадиров строителей, а именно представитель. Если в доме уже организованы ТСЖ или УК, то должен присутствовать и их представитель.

Акт приёма-передачи подписывается в двух экземплярах (для застройщика и покупателя). Иногда подписывается и третий экземпляр – для подачи в Росреестр. Акт приема-передачи не имеет строго установленной формы, однако обязательно должен содержать такую информацию, как:

· почтовый адрес

· номер квартиры, ее фактическую площадь по БТИ

· окончательную стоимость объекта недвижимости

На качество работ вам необходимо обратить внимание ещё при входе в подъезд. Прямого отношения к вашей личной квартире это не имеет, но косвенно сказать о добросовестности застройщика и общем качестве работ может. В идеале подъезд должен быть полностью готов — с дверьми, остеклением (если предусмотрены окна), чистовой отделкой стен, пола, потолка, с работающими лифтами. Последнее время всё чаще и чаще встречаемся с запретом перевозки на лифтах стройматериалов, даже несмотря на защиту поликарбонатом – это нормально, но в таком случае должны быть временные грузовые лебёдки-лифты снаружи здания.

 
Допустимые для дальнейшей эксплуатации отклонения
 
Допустимые для дальнейшей эксплуатации отклонения

Стены и планировка

Заходя в квартиру без отделки и видя перед собой голые стены, нужно обратить внимание на состав этих стен . В состав конструкции не должны включаться посторонние предметы, материалы или строительный мусор. Межкомнатные перегородки должны быть расположены согласно плану. В панельных домах должны быть хорошо заделаны монтажные стыки и швы, в монолитных домах – отсутствовать неровности из-за дефектов литья. Плохую изоляцию можно определить по потемнениям или налету на стенах – мокрых пятен быть не должно нигде. Следует обратить внимание на отсутствие неровностей и крупных трещин (мелкие «усадочные» допустимы) на стенах, проверить отклонение стен по вертикали. Проверьте высоту потолков. Особое внимание полу: «горы», «ямы» и прочие дефекты стяжки – наиболее распространенная проблема.

Допустимыми для дальнейшей эксплуатации являются отклонения от вертикали, не превышающие 2 сантиметров на высоту этажа, отклонение от плоскости стены — не более 1 сантиметра на 3 метра длины. Эти показатели можно определить визуально, без применения технических средств, но вы можете использовать и строительный уровень, лазерную рулетку или нивелир. Перпендикулярность стен, если, конечно, она предусмотрена проектом, легко проверить рулеткой, измерив ширину комнаты в противоположных углах или сравнив длины диагоналей. Еще одним важным параметром кладки стены является ее монолитность – заполненность швов между отдельными элементами (кирпичами, блоками). Это особенно важно для наружных стен. Когда вы смотрите на стены, вы не должны видеть проблески света с другой стороны. Также стоит обратить внимание на влажные или мокрые участки стен, особенно наружных, — это повод осмотреть данное место внимательнее. Причины бывают разными: от простой протечки до замокания участка стены через некачественное облицовочное покрытие или примыкания остекления. Последствия могут оказаться плачевными: минимум – сырость и плесень, максимум – разрушение конструкции. В целом же качественную кладку видно сразу: кирпичи или блоки уложены ровными рядами, толщина швов одинаковая, наплывы раствора и пустоты отсутствуют.

Оконные блоки и лоджии

Проверьте окна и стеклопакеты. Самая распространенная проблема — царапины и сколы на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером или мелом. Часто встречаются дефекты оконных блоков по причине некачественного монтажа или низкокачественных комплектующих (герметика, уплотнителей, монтажной пены).
Все механизмы должны работать без заеданий, чётко. Створки не задевать раму, все уплотнительные резинки по периметру окон должны быть целые, без разрывов. Монтажная пена лежать без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана спец. герметиками. Проверьте, не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной зажигалкой или спичкой. Снаружи должен быть прикреплен отлив для воды.

 

Некачественное остекление от застройщика

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте створку окна и проверьте тягу на выходе. Пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

 
Можете использовать спички, но удобней зажигалка или свечка
 
Можете использовать спички, но удобней зажигалка или свечка

Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление (в данном случае имеем ввиду предчистовую отделку квартиры).

Внимание. Если вы далеки от маломальских знаний в электрике, то рекомендуем вам воздержаться от любых самостоятельных действий по проверке электрики. Лучше этот пункт доверить профессионалу.

Водоснабжение и канализация

Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте. На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно. На выводах канализации стоят заглушки.

 
Запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан
 
Запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан
Подпись документов

Уже почти всё!)

Осталось записать все недостатки в акт осмотра. И подписать его и акт приема-передачи. Или не подписать — решать вам.

Подписывать или нет

Если вы обнаружили недостатки (а такое бывает в 90% случаев), есть два варианта:

  1. Не подписывать акт. Требовать устранить недостатки и провести приемку повторно. Этот вариант гарантирует, что дефекты исправят. Застройщику придется поторопиться, чтобы успеть к установленному сроку передачи. Ключи вам пока не дадут.
  2. Подписать акт с условием устранения дефектов. Обязательно указать сроки, когда всё должны исправить. Ключи отдадут. Но, возможно, придется поупорствовать, чтобы застройщик качественно и быстро устранил недостатки.
Подписываем акт осмотра

Еще раз повторим: по закону, составив акт осмотра, вы имеете право не принимать квартиру до устранения дефектов.
Подписать акт осмотра должны стороны, указанные в договоре о долевом строительстве. Обязательно нужно проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать ваш акт. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.

Подписываем акт – приема передачи

Внимательно прочтите! Застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку — требуйте удалить из акта это предложение, и только после этого подписывайте.

Спасибо, что дочитали до конца! Уважаемые читатели, мы напоминаем вам, что каждая статья в блоге это наш личный и профессиональный опыт, как дизайнеров. Он может отличаться, в некоторых деталях, от мнений риэлторов, строителей, менеджеров и даже других дизайнеров. Поэтому не гарантируем 100% достоверность, например, в юридических аспектах, тем более, законы в РФ меняются с некоторой периодичностью.
Однако, очень надеемся, что наши статьи вам помогут.
Удачи с приёмкой и поздравляем с будущим новосельем!